Som köpare har du en långtgående undersökningsplikt av den fastighet/bostadsrätt du köper. Om du borde ha kunnat upptäcka felet, eller om felet kan anses vara förväntat utifrån konstruktionen, ålder eller skicket av fastigheten/bostadsrätten är din säljare inte ansvarig. Om det däremot visar sig vara ett dolt fel i fastighet eller väsentligt fel i bostadsrätt har du rätt till ersättning från säljaren. Det är en extra trygghet för dig om din säljare har tecknat en försäkring för sådana fel. Försäkringsbolaget utreder då ansvarsfrågan för er och det finns möjlighet att få ekonomisk ersättning genom försäkringen, säljaren kanske inte har egna ekonomiska förutsättningar till det.

Köp av fastighet

Har fastigheten avvikit från vad köparen haft fog att förutsätta?

Om fastigheten har en lägre standard än vad köparen har haft fog att förutsätta/haft att räkna med kan det föreligga ett fel i fastigheten.

Abstrakt fel s.k. dolt fel

Det abstrakta felansvaret utgår från vad en köpare normalt kan förvänta sig utan att något särskilt har avtalats, d v s en köpare skall kunna utgå från att fastigheten har en "normal standard". Denna bedömning grundar sig bland annat på byggnadens ålder, konstruktion och allmänt skick. Felet skall inte heller ha varit upptäckbart vid en tillräckligt noggrann undersökning av fastigheten. Det är köparen som har bevisbördan för att ett så kallat dolt fel föreligger. Det innebär att köparen måste styrka/lägga fram bevis, t.ex. inkomma med skadebesiktning av opartisk sakkunnig person.

Ett exempel: En dränering kan sägas ha en teknisk livslängd om ca 20-25 år. Gäller köpet en fastighet med en byggnad som är 10 år gammal, har köparen att räkna med att dräneringen fungerar bra såvida det inte finns några indikationer/symptom på fel. Om byggnaden däremot är 35 år gammal och dräneringen inte har åtgärdats under denna 35 årsperiod kan inte köparen räkna med att dräneringen är fungerande, d v s köparen har haft att räkna med att dräneringen är uttjänt och i behov av renovering. En köpare måste även räkna med att en byggnad utsätts för både normal förslitning och normala åldersförändringar samt att det kan förekomma s k riskkonstruktioner i byggnaden. Först när byggnaden är i betydligt sämre skick än vad köparen har haft anledning att räkna med kan det föreligga ett fel i rättslig mening (d v s att fastigheten avviker från vad köparen har haft fog att förutsätta). Dessutom bör även de byggnormer som gällde vid tiden för uppförandet av byggnaden/byggnadsdelen tas i beaktande. Tex vid uppförande av våtutrymmen så gäller inte samma krav för 15 år sedan som idag.

Föreligger det inte något fel i rättslig mening är bedömningen redan på detta stadium klar; säljaren har inte något felansvar och köparen har inte rätt till nedsättning av köpeskillingen.

Föreligger det ett fel i rättslig mening kommer man till nästa del av bedömningen; har det reklamerade felet varit upptäckbart?

Köparens undersökningsplikt

Om fastigheten skulle anses avvika från den standard köparen har fog att förutsätta, måste man göra en bedömning av om köparen uppfyllt sin undersökningsplikt. Säljaren ansvarar inte för ett fel om det är upptäckbart. Detta innebär att då ett fel skall bedömas, skall man i efterhand avgöra om felet rent faktiskt har upptäckts eller borde ha upptäckts före köpet.

Som utgångspunkt räcker det med en lekmans undersökning. Om en normalt bevandrad och erfaren lekman borde ha upptäckt felet vid en tillräckligt noggrann undersökning är felet upptäckbart; då får köparen själv stå för det. Om det finns symptom på fel kan det innebära att köparens undersökningsplikt utökas. Det är viktigt att veta att gränsen mellan upp­täckbart och dolt inte förskjuts när en besiktningsman istället besiktigar fastig­heten. Av­görande för gränsdragningen är vad den tillräckligt kunnige lekmannen skulle ha kunnat upptäcka. Köparen har även undersökningsplikt för de delar av fastigheten som inte ingår i besiktningsmannens uppdrag. Att besiktningsmannen missar något som en normalt kunnig lekman borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av bostadsbyggnaden innebär inte att det föreligger ett dolt fel som säljaren ansvarar för.

Det bör betonas att det som sägs om undersökningsplikt gäller oavsett om köparen faktiskt har undersökt fastigheten eller ej.

Utökad undersökningsplikt

Ibland kan det finnas symptom på fel, till exempel dålig lukt och fuktfläckar. Då bör köparen göra en mer noggrann undersökning än vad som annars skulle vara motiverat. Det kan innebära att man måste låta utföra en utökad teknisk undersökning för att finna orsaken till felsymptomen, vilket kan kräva fysiskt ingrepp i byggnaden eller marken.

Kvarstående undersökningsplikt

Om taket var snötäckt vid överlåtelsebesiktningen och besiktningsmannen därmed inte kunde besiktiga taket så har köparen i detta fall en kvarstående undersökningsplikt som ett exempel. Vid bedömningen huruvida ett dolt fel föreligger eller inte då en del inte har besiktigats utgår man ifrån vad som hade upptäckts om man hade besiktigat delen.

Reducerad undersökningsplikt

Reducerad undersökningsplikt kan föreligga exempelvis om säljaren skriftligen eller muntligen har utfäst (garanterat) en viss egenskap eller lämnat någon specifik uppgift om bostadsbyggnadens standard. Köparen skall då kunna lita på att det säljaren utfäst/lämnat uppgift om stämmer.

Säljarens upplysningsplikt

Säljaren har inte någon generell upplysningsplikt. Det innebär att säljarens inte behöver upplysa köparen om en misstanke om fel när köparen själv kan upptäcka det.

I vissa situationer kan dock säljaren vara skyldig att upplysa om förhållanden som säljaren har kännedom om och som köparen borde ha upptäckt men förbisett. Det är då främst fråga om situationer där säljaren måste förstå att köparen är i villfarelse avseende ett visst förhållande och där säljaren också inser att det förhållandet kan vara avgörande för köparens beslut att förvärva fastigheten.

Har säljaren lämnat upplysningar, tex i frågelistan eller i köpekontraktet om symptom på fel eller om ett fel hen känner till, medför detta att felet inte kan vara dolt för köparen. Det rekommenderas att sådana upplysningar sker skriftligen för bevisningens skull.

Friskrivning

En friskrivning har till syfte att begränsa det ansvar säljaren har för fel som är dolda. En friskrivning kan vara mycket konkret. Om köparen går med på att säljaren friskriver sig från ansvar avseende dräneringens funktion så kan köparen inte räkna med att dräneringen skall fungera. Om det sedan visar sig vara något fel på dräneringen så kan inte en nedsättning av köpeskillingen ske i efterhand. Förmodligen har en nedsättning av priset redan skett då man gör en sådan friskrivningsklausul.

Påföljder

Köparen har rätt till nedsättning av köpeskillingen om det föreligger ett fel i rättslig mening. Nedsättningsbeloppet (ersättningen) som köparen kan få, skall motsvara den nedsättning av köpeskillingen man hade gjort om man känt till felet vid köptillfället. Ersättningen är därför oftast lägre än den verkliga kostnaden för reparationen, då ersättning för åldersavdrag och förbättringskostnader inte utgår. Med förbättrings­kostnader menas åtgärder som är standardhöjande och som därför inte mot­­­svarar fastighetens skick vid köptillfället. Om felet är väsentligt kan köparen även häva köpet.

Om fastigheten avviker från vad säljaren har utfäst eller om säljaren har varit försumlig, kan köparen istället ha rätt till skadestånd.

Teknisk medellivslängd för byggnadskonstruktioner

Reklamation och prescription

Felansvaret kan falla bort om köparen inte reklamerar inom skälig tid från det att köparen efter köpet märkt eller borde ha märkt felet eller om felet redan är preskriberat. Reklamationsfristen framgår under 19 a i Jordabalken. Preskription sker tio år efter tillträdet av fastigheten.

Köp av bostadsrätt

Felansvar vid köp av bostadsrätt

Försäljning av bostadsrätt regleras i Köplagen 19 § första stycket p 3 och 20 § inklusive rättspraxis. Det vanligaste är att bostadsrätten köps i befintligt skick d.v.s. det skick den är i vid undertecknandet av köpekontraktet.

Säljaren ansvarar inte för fel och/eller brister som det fanns misstanke om eller borde/skulle ha upptäckts vid en noggrann undersökning. Utöver lägenheten så omfattas även själva bostadsrättsföreningen av undersökningsplikten. Det innebär tex att läsa bostadsrättsföreningens senaste årsredovisning. I årsredovisningen finns viktig information om föreningens framtida planerade underhåll som skall göras och om det planeras höjning av avgiften osv.

Ibland är det svårt att fullgöra sin undersökningsplikt själv. Då kan man ta hjälp av en sakkunnig person eller professionell besiktningsman för att undersöka bostadsrätten. Observera dock att undersökningsplikten inte anses automatiskt uppfylld i och med att en besiktning gjorts, det kan finnas delar som besiktningen ej omfattar där plikten kvarstår.

I bedömningar så tittar man alltid först på om köparens undersökningsplikt är uppfylld, det är avgörande för om det är ett fel som säljaren ska ansvara för.

Utökad undersökningsplikt

Upptäcker köparen tecken på fel så utvidgas köparens undersökningsplikt att göra en mer ingående undersökning. Lämnar säljaren upplysningar som avser misstanke om fel och brister utökas också köparens undersökningsplikt.

Väsentligt fel

För att utgöra fel i bostadsrätt så ska felet ha funnits vid köptillfället men inte varit upptäckbart och inte heller förväntat utifrån bostadsrättens skick och ålder. Det skall också vara ett väsentligt fel.
Med väsentligt fel menas fel som hade påverkat bostadsrättens marknadsvärde om felet hade varit känt innan köpet.

Säljarens upplysningsplikt och Ansvar

Säljaren har en upplysningsplikt. Det innebär att man som säljare ska upplysa om sådant som man kan förstå kan vara av betydelse för köparen att få veta och ta ställning till.
Skulle det hända en skada eller upptäckas ett fel mellan kontrakt och tillträde som gör att lägenhetens skick försämras så är säljaren ansvarig för det. Eventuella garantier och utfästelser gjorda av säljaren om bostadsrättens standard eller skick är också säljarens ansvar.

Reklamation

En köpare har möjlighet att åberopa fel inom två år. Detta innebär att köparen måste ha reklamerat felet senast två år från tillträdesdagen. Själva reklamationen ska ske inom skälig tid efter det att hen märkt eller borde ha märkt felet. Vad som avses med "inom skälig tid" går inte att ge något exakt svar på, men reklamation ska alltså ske så snart köparen upptäckt felet.

LADDA NER TILLVÄGAGÅNGSSÄTT REKLAMATION FÖR KÖPARE

Kontaktpersoner